Errores más frecuentes en las Tasaciones Inmobiliarias

Errores más frecuentes en las Tasaciones Inmobiliarias

¿Cuáles son los errores más frecuentes que nos podemos encontrar dentro de una Tasación Inmobiliaria?

Con este post, queremos ayudar a los Tasadores a realizar con mayor precisión y exactitud las Tasaciones Inmobiliarias y evitar algunos de los errores que solemos encontrar:

1.- Comprobación dirección

Muchas veces, los tasadores, nos encontramos con la encrucijada de que la dirección del inmueble que queremos tasar, no coincide con la Dirección que aparece en registro .

Cuando ocurre esta situación, el tasador, debe de remitirse directamente a comprobar la dirección catastral:

  1. Si coincide con la Dirección comprobada in situ, se deberá de adoptar.
  2. Si no coincide, el tasador deberá de reflejar en su Informe de Tasación Inmobiliaria, una Advertencia a inscribir el inmueble objeto de la tasación inmobiliaria en el registro correctamente. Si hubiera discrepancia con la dirección catastral, también se deberá de modificar.

El error que puede cometer el tasador en este caso, se basaría, en “no realizar correctamente esta comprobación” y describir directamente en su Informe de Tasación Inmobiliaria la dirección incorrecta, es decir, la dirección errónea de registro y / o catastro.

2.- Comprobación de la Superficie de la Vivienda.

El Tasador, para realizar correctamente su Informe de Tasación Inmobiliaria, debe comprobar in- situ con un aparato de precisión Laser, ya sea sobre un plano levantado por él mismo, o sobre un plano a escala aportado por el solicitante de la Tasación Inmobiliaria, las superficies útiles de la vivienda objeto del Informe de Tasación Inmobiliaria .

La superficie comprobada, como hemos dicho anteriormente, es la superficie útil de la vivienda, es decir,” la superficie calefactada”.

Para su cotejación con el resto de superficies (la registral y la catastral) el tasador, para realizar correctamente su Informe de Tasación Inmobiliaria, debe de discernir, qué tipo de superficies se describe en la Documentación registral (puede ser la útil, construida sin comunes o construida con comunes) y en la catastral (viene desglosada siempre la superficie construida + la parte proporcional de zonas comunes).

Los errores más frecuentes que cometen los tasadores en sus informes de tasación inmobiliaria en cuanto a las superficies se refiere son:

– Error en la falta de comprobación de superficie medida in – situ cuando el cliente aporta el plano del inmueble que se ha de valorar.

– Error en la adopción e interpretación de las diferentes superficies (registral, catastral y adoptada).

3.- Elección de los comparables para la elaboración del estudio de mercado:

El Tasador , en su Informe de Tasación Inmobiliaria, debe de seleccionar inmuebles de la misma tipología al que se quiere tasar , que estén en un entorno próximo del emplazamiento del inmueble que se desea tasar , que el edificio al que pertenezca tenga las mismas características al del inmueble que se desea tasar (es decir que si tienes ascensor los inmuebles deben de pertenecer a bloques que tengan ascensor) , que el estado de conservación sea parecido , que la superficie sea aproximadamente igual (en un entorno del 20% ) .. Es decir, emplear el Método de Comparación establecido para realizar Tasaciones Inmobiliarias de aquellos inmuebles que tengan “con qué comparase”.

Un error de un estudio de mercado mal realizado por parte del tasador, incurre en los siguientes errores:

  1. Que la tipología de los inmuebles dispuestos como testigos no sea la misma (como, por ejemplo: si se está tasando un chalet unifamiliar aislado, disponer de testigos que sean chalets adosados)
  2. Que los edificios a los que pertenezcan los testigos, no dispongan de las mismas características del edificio al que pertenece el inmueble tasado (como, por ejemplo: Si estamos tasando una vivienda que pertenece a un edificio de viviendas que tiene ascensor, nuestros testigos a aportar en el Estudio de Mercado, deben de tener ascensor)
  3. Que el inmueble tasado no se encuentre en la misma altura que los testigos (es decir, si se tasa un bajo y aportamos testigos al Estudio de mercado que sean áticos, estaríamos incurriendo en un error, que distorsionaría mucho el estudio de mercado a aportar en la tasación inmobiliaria)
  4. Que la superficie de los testigos a aportar en la tasación inmobiliaria, no sean de un entorno del 20% a la superficie del inmueble que queremos tasar (es decir, si estamos tasando una vivienda de 50m2, no podemos aportar testigos de viviendas de 100m2 )
  5. No realizar la comprobación de los linderos. El tasador, en todas las visitas al realizar una tasación inmobiliaria, debe de llevar en mano la documentación registral del inmueble que se valora, y comprobar in – situ, los linderos descritos. Un error muy grave por parte del tasador, sería no realizar esa comprobación y estar tasando un inmueble distinto al que se ha de tasar.

4.- Descripción de las Calidades del inmueble.

Otro de los errores frecuentes encontrados en los Informes de Tasación Inmobiliaria, es hallar calidades distintas de las que se comprueban in – situ en la visita.

Con este artículo , queremos ayudar a los tasadores que lo lean , a que sus informes de Tasación Inmobiliaria sean fieles y exactos para poder emitir un Valor Real de Mercado preciso, exacto y sobre todo, real a la situación que está reflejando el Mercado Inmobiliario en el momento en el que se desea emitir en Valor de Tasación.

Fuente: www.aguirrebaeza.com

 

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